MALAYSIA
KAMAR KHAS
PARLIMEN KELIMA BELAS
PENGGAL KEDUA
MESYUARAT KEDUA
Rabu, 24 Mei 2023
Mesyuarat dimulakan pada pukul 2.30 petang
DOA
[Tuan Afnan Hamimi bin Taib Azamudden (Alor Setar) mempengerusikan Mesyuarat]

Tuan Khoo Poay Tiong [Kota Melaka]: Tuan Yang di-Pertua, saya ingin membangkitkan isu projek-projek komersial dan serviced apartment oleh sebuah pemaju swasta yang dikenali sebagai Hatten Group di Melaka. Pemaju ini telah membangunkan beberapa projek di Melaka. Walaupun kes ini berlaku di Melaka, namun saya difahamkan ia juga berlaku di negeri-negeri lain.

Perkara pertama yang saya hendak bangkitkan ialah Guaranteed Rental Return (GRR). Ketika menawarkan produk mereka, pemaju telah menawarkan skim yang dikenali sebagai GRR kepada pembeli.Pemaju memberi ‘jaminan’ bahawa setelah projek siap, pembeli atau pemilik boleh menyewakan kembali kepada pemaju dan mereka akan membayar pulangan sekitar lapan peratus. Tawaran ini turut dimasukkan ke dalam kontrak perjanjian jual beli. Ramai pembeli yang tertarik dengan tawaran dan ‘jaminan’ ini, maka mereka membeli unit tersebut, dan ada yang membeli dengan wang simpanan tua mereka.

Walau bagaimanapun, hakikatnya tiada apa-apa yang dijamin dalam pelaburan. Kini, terdapat ramai pembeli yang terjerat kerana pemaju gagal membayar GRR yang dijanjikan.

Apabila pembeli ingin mengambil tindakan mahkamah, masalahnya ialah syarikat utama telah menubuhkan syarikat-syarikat subsidiari yang berasingan untuk setiap projek. Maka walaupun tindakan mahkamah diambil, aset dalam syarikat utama adalah terlindung. Tambahan lagi, pembeli terpaksa menanggung kos guaman yang tinggi.

Selain itu, oleh sebab skim GRR ini mengandungi unsur pelaburan, ia sepatutnya berdaftar dan dikawal seperti yang dikehendaki dalam Akta Skim Kepentingan 2016. Saya memohon kerjasama kementerian untuk menyemak sama ada pemaju ini ada mendaftar untuk skim GRR tersebut. Selain itu, apakah langkah-langkah yang boleh diambil supaya para pemaju tidak mengelirukan atau menarik pelanggan menggunakan skim GRR ini.

Perkara kedua yang saya hendak bangkitkan ialah tentang Developer Installment Plan (DIP). Pemaju tersebut juga menawarkan skim ‘bayaran ansuran’ kepada pembeli, khususnya bagi mereka yang tidak berjaya mendapat pinjaman perumahan daripada bank. Pemaju tidak menggunakan istilah pinjaman, tetapi menggunakan istilah ‘installment plan’, dan faedah yang dikenakan dipanggil ‘admin charges’ atau “caj perkhidmatan”.

Masalahnya, skim ini sebenarnya merupakan sebuah bentuk pinjaman. Di Malaysia, aktiviti meminjam wang perlu mendapat lesen daripada kerajaan. Saya memohon kementerian menyemak sama ada pemaju ini mempunyai lesen sedemikian.

Selain itu, oleh sebab Developer Installment Plan ini tidak dikawal selia seperti pinjaman bank, terdapat unsur-unsur yang tidak adil. Contohnya, terdapat suatu kejadian di mana apabila pembeli tidak dapat meneruskan ‘bayaran ansuran’ ini, pemaju terus menarik balik unit yang dibeli dan melupuskan (forfeit) semua bayaran sebelum ini.

Tuan Yang di-Pertua, isu-isu ini memberi kesan negatif kepada hak pembeli. Ramai telah terkesan dan tiada jalan penyelesaian. Maka saya memohon pandangan dan penjelasan kerajaan dalam perkara ini. Pada pendapat saya, kerajaan wajar meminda atau menggubal undang-undang baharu untuk melindungi hak pengguna, khususnya untuk projek-projek komersial seperti ini. Sekian, terima kasih.

Timbalan Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan [Tuan Haji Akmal Nasrullah bin Mohd Nasir]: Terima kasih Tuan Yang di-Pertua. Terima kasih kepada Yang Berhormat Kota Melaka.

Saya jawab dua perkara tadi. Perkara pertama berkaitan dengan Guaranteed Rental Return (GRR). Untuk makluman Ahli Yang Berhormat, setiap pemaju perumahan perlu mematuhi permit iklan dan jualan yang diluluskan oleh Pengawal Perumahan sepertimana yang ditetapkan dalam Peraturan 5, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118].

Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) memberi kebebasan kepada pemaju sekiranya hendak menyediakan insentif yang boleh menarik pembeli untuk memiliki hartanah yang ditawarkan oleh pemaju. Walau bagaimanapun, sekiranya pemaju membuat apa-apa pernyataan yang mengelirukan, representasi atau perihal palsu, ia adalah satu kesalahan di bawah Peraturan 5(3), Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, [Akta 118] dan pemaju boleh dikenakan kompaun sekiranya melanggar peruntukan ini.

Perihal berkaitan Guaranteed Rental Return (GRR) atau apa sahaja insentif/ rebat/ hadiah yang ditawarkan oleh pemaju tidak diperuntukkan dalam perjanjian jual beli dan butiran perkara ini juga adalah dilarang untuk dimasukkan di dalam perjanjian jual beli. GRR ini adalah berdasarkan ramalan pemaju sahaja. Maka, setiap pembeli dinasihatkan agar membuat pertimbangan yang sewajarnya dan mendapatkan nasihat guaman sebelum menandatangani sebarang perjanjian jual beli dengan pemaju.

Selain itu, perjanjian jual beli yang ditandatangani antara pembeli dan pemaju dalam memiliki sesuatu hartanah juga tidak merangkumi aspek pembiayaan. Segala urusan pembiayaan perumahan adalah dilaksanakan di antara pembeli rumah bersama institusi yang sah menerusi perjanjian yang dikawal selia di bawah akta-akta yang berkaitan dengan pemberian pinjaman atau pembiayaan. Sekiranya, pemaju memungkiri kontrak perjanjian, pembeli boleh membuat tindakan susulan melalui proses perundangan berdasarkan Akta-akta yang berkaitan.

Bagi memastikan hak pembeli sentiasa dilindungi, KPKT sedang melaksanakan pindaan ke atas Akta 118. Antara cadangan yang dilaksanakan adalah mewujudkan peraturan khusus berkaitan rumah contoh (show unit). Peruntukan ini dapat membantu pembeli mendapatkan gambaran yang jelas dan spesifik berkaitan perihal unit kediaman yang hendak dibeli berserta spesifikasi dan reka bentuk yang ditawarkan.

Perkara kedua iaitu Developer Instalment Plan (DIP). Untuk makluman Ahli Yang Berhormat, sehingga bulan April 2023, terdapat sebanyak 66 buah syarikat pemaju perumahan atau yang ada kaitan dengan syarikat pemaju perumahan yang turut merupakan Pemberi Pinjam Wang (PPW).

Syarikat-syarikat tersebut wajib mematuhi Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 [Akta 400] terutamanya melibatkan urusan perjanjian iaitu mengikut perjanjian yang telah ditetapkan iaitu Jadual ‘K’ iaitu pinjaman bercagar dan Jadual ‘J’ iaitu pinjaman tiada cagaran. Selain itu, pemegang lesen PPW tidak boleh mengenakan kadar faedah melebihi dari yang ditetapkan iaitu 12 peratus setahun bagi pinjaman bercagar manakala 18 peratus setahun bagi pinjaman tiada cagaran. Perjanjian pinjaman wang di bawah Akta 400 adalah bersifat umum yang melibatkan pinjaman peribadi dan tidak spesifik kepada mana-mana jenis pinjaman.

Semakan mendapati tiada antara syarikat tersebut menawarkan pinjaman perumahan kepada pembeli rumah menggunakan perjanjian pemberi pinjam wang di bawah Akta 400. Syarikat-syarikat tersebut boleh menawarkan pinjaman kepada orang awam tetapi tidak terhad kepada pinjaman yang melibatkan pembelian rumah sahaja. Kebiasaannya, syarikat pemaju perumahan atau anak syarikat yang mempunyai lesen PPW ini hanya menawarkan pinjaman peribadi bagi tujuan bayaran deposit sahaja kepada pembeli rumah yang ingin membeli rumah di bawah syarikat pemaju perumahan tersebut.

Justeru, berdasarkan kedua-dua isu yang dibangkitkan oleh Ahli Yang Berhormat, kementerian ini ingin menasihatkan agar setiap pembeli membuat semakan dan pertimbangan yang sewajarnya serta sekiranya perlu, mendapatkan khidmat nasihat guaman sebelum membuat sebarang pembelian. Ini adalah amat digalakkan sekiranya wujud tawaran atau terma yang meragukan dokumen kontrak perjanjian jual beli. Sekian, terima kasih.